Fallo Reivindicación
Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL – SALA H
“Bouso, Jorge Oscar c/ Cons. de Prop. Pumacahua 69/71 Esq. Timbo 1801 s/ Reivindicación”.- Expte. n° 49.233/2016.- Juzg. n° 110.-
En Buenos Aires, a los 26 días del mes de diciembre de 2017, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Bouso, Jorge Oscar c/ Cons. de Prop. Pumacahua 69/71 Esq. Timbo 1801 s/ Reivindicación”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo: Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 204/13), que no hizo lugar a la demanda por la cual el actor pretendía que se dejase sin efecto lo resuelto en una asamblea, aquel expresa agravios a fs. 220/2, cuyo traslado fue contestado a fs. 224/30.
En esencia, sostiene el apelante que se violó el reglamento, pues allí se estableció que las modificaciones vinculadas al uso del espacio guardacoches sólo se podían adoptar por unanimidad y que, en el caso, ello no fue respetado en tanto la decisión no contó con su aprobación.
El actor es titular registral de una unidad funcional en el edificio de Pumacahua 69/71
esq. Timbo 1801 y también lo es de la 1/14 ava parte indivisa de la Unidad Complementaria XVIII destinada a guardacoches. Sostuvo en su demanda que, cuando se adquirió la mencionada parte indivisa del espacio guardacoche se le asignó un espacio físico determinado y, lo mismo ocurrió con todos los demás espacios que integran el mentado espacio en relación a los otros titulares.
Lo cierto es que el 27 de agosto de 2015 (ver fs. 62) se realizó una asamblea en la
que, por mayoría, se decidió un cambio en la distribución de las cocheras (en rigor espacios demarcados). Como el espacio originariamente asignado al actor comenzó a ser ocupado por otro vehículo, promovió esta demanda que tituló “reivindicación” (ver fs. 51). La referida asamblea dispuso que el automóvil de la U.F. Nro. 1 del Primer Piso (el del actor) sea estacionado en el lugar donde colocaba su automóvil el titular de la UF Nro. 7 del 4to piso y que a su vez, éste último estacione el suyo en el lugar cuyo uso reivindica el demandante. La decisión, según argumenta la parte demandada, se debió al mayor porte de unos vehículos en comparación con otros, y a las dificultades que surgían para maniobrar en dicho espacio. Lo que decidieron los consorcistas presentes en la Asamblea de Copropietarios, fue de común acuerdo y con la presencia del inquilino del actor, quien suscribió el Acta allí labrada.
En primer lugar, advierto que teniendo en cuenta la fecha de la asamblea, el litigio debe ser resuelto de conformidad a lo previsto en el nuevo Código Civil y Comercial (art. 7),
aunque la solución sería la misma con las reglas del Código Civil derogado y de la ley
13.512.
El Reglamento de Copropiedad (hoy de propiedad horizontal según la terminología del nuevo Código Civil y Comercial) prescribe que la Unidad Complementaria XVIII será destinada a guardacoches y se adjudicará en proporción a UNA CATORCE AVA PARTE INDIVISA a distintos propietarios de unidades funcionales. Continúa diciendo el
Reglamento que los adjudicatarios “podrán guardar cada uno de ellos una unidad automotor en el lugar que se determinará oportunamente en el Reglamento Interno del edificio, el que no podrá ser variado sin previa conformidad de todos los adquirentes de dicha unidad complementaria, resuelta en Asamblea practicada por ellos” (ver fs. 27 vta).
A fs. 98/99 se puede ver el acta de la Asamblea General Extraordinaria del 12 de enero de 2016 en la cual se decidió –entre otras cosas- que “no existen cocheras fijas en el edificio …”, “que la distribución de los vehículos en la Unidad Complementaria XVIII, destinada al espacio guardacoche, sea revisada y consensuada periódicamente entre los propietarios en función de la marca y modelo de los coches allí estacionados, con el objeto de permitir el libre paso de las personas desde las filas de automóviles hasta la puerta interior de ingreso al hall del edificio …”.
Si bien puede surgir otra interpretación de la lectura de las declaraciones de los testigos, considero acreditado que en la división del uso hecha por los condóminos de la unidad en cuestión, el actor tenía un lugar asignado que fue modificado. Es lo que surge claramente del acta de asamblea de agosto de 2015.
También así surge de la declaración del testigo Fragulia: “… Había[n] quedado coches muy grandes y no cerraba el portón había un Ford KA como es un coche chiquito lo cambiamos por una grande. La restricción se realizó en la última [asamblea] que fue la inquilina del primero primero. Que no se deja constancia en el libro de actos de los lugares que toma cada uno en el guardacoches” (ver fs. 154).
Ahora bien, en lo que aquí interesa, el actor sostiene que tal cambio sólo pudo realizarse por unanimidad, esto es, con su conformidad.
No comparto su postura. Como es sabido, el reglamento rige la vida de los consorcistas. En el caso, el estatuto prevé que lo atinente al uso del espacio guardacoches “se determinará oportunamente en el Reglamento Interno”. Es decir, la división del uso no
surge del Reglamento, sino que se la remitió a un reglamento de menor envergadura jurídica.
La asignación de un espacio determinado no surge del Reglamento de Propiedad Horizontal.
El actor acompañó a su escrito de demanda el Reglamento Interno del edificio (ver fs.
39/4). Dice en lo que aquí interesa que “los señores propietarios de la Unidad Complementaria n° 18 podrán guardar en ella solo una unidad automotor, quedándoles terminantemente prohibido el estacionamiento de camiones, casas rodantes, etc. El vehículo estacionado deberá quedar con la llave de contacto colocada” (fs. 41/2). Como se puede apreciar, dicho reglamento interno no otorga ningún espacio físico determinado para la ubicación de los autos de los propietarios u ocupantes.
Por ende, no hubo modificación del reglamento interno sin unanimidad, como sostiene el actor.
Evidentemente, hubo una distribución de hecho, no plasmada en el reglamento interno, y que no otorgaba al actor ningún derecho adquirido. Es común que en los llamados
espacios guardacoches los propietarios estacionen de acuerdo al tamaño de su vehículo y por orden de llegada. Es obvio que la exigencia de que el vehículo quede estacionado con la llave de contacto colocada apunta a que pueda ser movido en caso de ser necesario.
A la vez, por lo que surge de las constancias de autos, la modificación ha sido razonable, pues se propuso obtener un mejor aprovechamiento del espacio común.
Además, lo cierto es que el reglamento de propiedad horizontal puede, en principio,
ser modificado con una mayoría de dos tercios. En cuanto al reglamento interno, debo
entender que basta con la mayoría absoluta, es decir, más de la mitad.
Encuentro absurdo interpretar que el reglamento interno, para ser modificado, requiera de una mayoría superior a la del reglamento de propiedad, eje del sistema de propiedad horizontal.
Y aun cuando se aceptase la postura del actor, esto es que tal modificación de los hechos no pudo realizarse sin su conformidad, lo cierto es que se trataría de una situación abusiva, cuando lo que se pretende es el mejor aprovechamiento de los bienes comunes.
A mayor abundamiento, señalo que sobre la referida unidad complementaria existe un condominio. Cuando se trata de un condominio, cada condómino puede usar y gozar de
la cosa, respetando el derecho igual de los restantes (art. 2005, CCyC). La postura del actor contradice dicho principio general.
Además, prevé el Código Civil y Comercial que las cuestiones vinculadas al uso y
goce en común son decididas por mayoría absoluta, y no por unanimidad (art. 1994).
Asimismo, queda sin explicar la presencia del inquilino del actor prestando su conformidad a lo resuelto, lo que permite presumir que obró con su previa autorización.
No creo necesario examinar otros planteos del apelante, pues lo expuesto es suficiente para propiciar que se confirme la sentencia apelada, con costas de esta instancia al vencido.
El Dr. José Benito Fajre dijo:
Adhiero a las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo la solución allí indicada.
La Dra. Abreut de Begher dijo:
Adhiero a las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo la solución allí indicada.
Con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mí de lo que doy fe.- Fdo.: José Benito Fajre, Liliana E. Abreut de Begher, Claudio M. Kiper.-
///nos Aires, 26 de diciembre de 2017.-
Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad, el Tribunal decide confirmar la sentencia apelada, con costas de esta instancia al vencido.
Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública dependiente de la
CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y oportunamente, devuélvase.- Fdo.: José Benito Fajre, Liliana E. Abreut de Begher, Claudio M. Kiper.-
Fecha de firma: 26/12/2017
Alta en sistema: 28/12/2017
Firmado por: JOSE BENITO FAJRE, LILIANA E. ABREUT DE BEGHER, CLAUDIO M. KIPER, JUECES DE CÁMARA