FALLO NULIDAD COMPRAVENTA
“C. J. C. C/ M. F. S/ RESOLUCION DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES”
Causa Nº MO-40548-2011 R.S.246/2017
///la Ciudad de Morón, Provincia de Buenos Aires, el 21 de Noviembre de 2017, reunidos en la Sala de Acuerdos del Tribunal, los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, del Departamento Judicial de Morón, Doctores Jose
Luis Gallo y Roberto Camilo Jorda (de conformidad con lo resuelto a fs. 692, 699 y 757), para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados: «C. J. C. C/ M. F.
S/RESOLUCION DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES», Causa Nº MO-40548-2011, habiéndose practicado el sorteo pertinente -arts. 168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Airesresultó que debía observarse el siguiente orden: GALLO-JORDA, resolviéndose plantear y votar la siguiente:
C U E S T I O N
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
V O T A C I O N
A LA CUESTION PROPUESTA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR GALLO, dijo:
I.- Antecedentes
1) El Sr. Juez Titular del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nro. 7 Departamental a fs.653/676VTA. dictó sentencia mediante la cual resolvió: a) Desestimar la demanda por resolución contractual intentada por J. C. C.; b) Hacer lugar al reclamo reconvencional efectuado por F. M. en lo que respecta a la declaración de nulidad de la
compraventa y del contrato de comodato instrumentados respectivamente a fs. 10/13 y 14/15, demanda por nulidad con los efectos señalados en el último párrafo del ‘considerando’ sexto; c) Hacer lugar al reclamo de resarcimiento de daños y
perjuicios efectuado respecto de J. C. C., condenando a este último a abonar a la actora la suma de pesos cuarenta mil ($40.000), en el plazo de diez días de quedar firme o
ejecutoriada la decisión y bajo apercibimiento de ejecución; d) Rechazar el reclamo de daños y perjuicios efectuado respecto del notario M. E. S. del V. F.; e) Imponer las costas por el rechazo del pedido de resolución contractual y por la reconvención admitida al accionante reconvenido J. C. C.; f) Imponer las costas por la reconvención rechazada respecto de M. E. S. del V. F. al demandado reconviniente F. M.; g) Diferir la regulación de honorarios.-
2) Contra tal forma de decidir se alzó a fs. 681/2 el actor reconvenido (presentación ratificada a fs. 690) interponiendo recurso de apelación; el mismo fue concedido libremente a fs. 683 y se fundó con la expresión de agravios de fs. 709/737vta. replicada a fs. 740/4vta y 746/vta.-
3) A fs. 763vta. se llamó «AUTOS PARA SENTENCIA», providencia que al presente se encuentra consentida dejando las actuaciones en condición de ser resueltas.-
II.- Las quejas Previo reseñar algunos antecedentes del caso, el apelante habla de las condiciones de la compraventa y refiere que el saldo de precio se encuentra totalmente abonado.-
Sostiene que sobre el precio y forma de pago del saldo de precio el Sr. Juez de grado efectuó una interpretación desacertada; afirma que M. reconoció en autos haber manifestado plena conformidad con la compraventa y con el precio pactado y que tal reconocimiento es prueba de que M. no se encontraba atravesando un estado de necesidad, que no actuó con ligereza ni con inexperiencia y que no fue víctima de explotación.-
Habla de su relación con M. y como este último le manifestó su intención de vender el inmueble, relatando asimismo los antecedentes de la operación.-
Sigue relatando lo acontecido luego de la firma de la escritura de compraventa, de la situación habitacional de M. y de los arreglos que comenzó a llevar a cabo una vez adquirido el inmueble; describe como en Septiembre de 2011 el albañil que él había contratado intentó ingresar al inmueble y ello le fue impedido.-
Relata lo que aconteció con posterioridad y luego resalta las mentiras en las que sostiene que había incurrido M. acerca de su estado de salud y la ausencia de voluntad; habla
de la conducta de este último al responder el traslado de demanda; afirma que mintió y actuó con mala fe en el marco de este proceso.-
Posteriormente denuncia que M. incumplió la carga impuesta por el art. 354 del CPCC y que también reconoció la validez de la compraventa y el precio pactado, mediante la
redacción de sus posiciones, haciendo referencia a la letra del art. 409 del CPCC.-
Luego habla del planteo de nulidad y de los fundamentos invocados, haciendo alusión a la actuación del notario.-
Denuncia que la sentencia es absurda y que la misma violenta la manda de establecer la verdad jurídica objetiva.-
Seguidamente vuelve a las condiciones de la compraventa, la forma de pago del precio pero destaca que paralelamente no podía utilizar el inmueble, dada la firma del comodato.-
Argumenta que no puede concluirse que el consentimiento de M. se encuentre viciado.-
Dice que se ha invertido injustamente la carga de la prueba sobre el elemento subjetivo exigido por el art. 954 del Código Civil; haciendo referencia a la situación subjetiva de M..-
Sostiene además que no es cierto que nada se haya probado en contra de la presunción establecida por el art. 954 del Código Civil.-
Insiste en el hecho de que M. ha percibido en su totalidad el precio de compra, manteniendo en su poder los fondos que fueron depositados en su cuenta y que resulta
contradictorio pretender la nulidad del acto.-
Luego emprende su embestida respecto del informe llevado a cabo por el tasador, efectuando diversas consideraciones a su respecto, cuestionando varias de sus
partes.-
Sostiene que el dictamen solo encuentra sustento en las afirmaciones del perito y que las mismas no deben aceptarse por las razones que esgrime.-
Controvierte, así, la valuación asignada por el experto y sostiene que el precio pagado a M. es correcto, que fue libremente acordado y que de ninguna manera configura una
notable desproporción de las prestaciones, resaltando especialmente la imposibilidad de usarlo por varios años; insiste en que lo único que tenía algún valor comercial real
era el lote de terreno y que nadie razonablemente puede sostener que las construcciones tengan un valor significativo y menos aun superior al valor del lote.-
Luego compara los valores con la valuación fiscal para sostener que no ha existido ni existe la mentada notable desproporción de las prestaciones y sigue ahondando al respecto, contrastándolo incluso con la valuación fiscal.-
Seguidamente habla de los recaudos de la lesión subjetiva, dice que los mismos deben ser interpretados en forma restrictiva y que la sentencia es arbitraria, incongruente
además de resultar absurda.-
Predica la validez de la compraventa, vuelve con la cuestión de la desproporción de las prestaciones y sostiene que la prueba de reconocimiento judicial fue injustamente
desestimada; insiste en la conducta procesal de M. y en las falsedades en las que, según el apelante, ha incurrido su contendiente; dice que no se encontraba en estado de necesidad ni actuó con ligereza; habla de la actuación de un notario público.-
Asevera que no hubo explotación o aprovechamiento de ninguna especie; que no existió estado de necesidad, ni ligereza ni inexperiencia; trayendo mas argumentos en pos de la
revocación del fallo.-
Insiste en la mala fe que implicó percibir el precio y sin haber devuelto las sumas en ningún momento; y que al actuar de esta forma M. confirmó definitivamente con su accionar y conducta, incluso posterior a presentarse en autos, los actos
jurídicos que sin razón atacó.-
En consecuencia, y por todas las razones que esgrime, pide que se revoque la sentencia en cuanto hizo lugar a la anulación, y seguidamente solicita que se haga lugar a la resolución del comodato, disponiéndose el desalojo del inmueble.-
Todo ello con costas a la parte contraria.-
A los términos de la fundamentación recursiva cabe remitirse brevitatis causae.-
III.- La solución desde la óptica del suscripto Inicialmente debo destacar que, desde mi punto de vista y a contrario de lo que se sostiene al replicarlo, la expresión de agravios con la que se ha fundamentado la apelación interpuesta satisface, con holgura, las exigencias del art. 260 del CPCC; ello así, paso a ocuparme del fondo del asunto (art.
266 in fine del CPCC).-
Y para así hacerlo debo señalar, de todo comienzo, que el Sr. Juez de Grado ha decidido la controversia con arreglo a la preceptiva vigente al momento de la celebración de los actos aquí cuestionados (ver fs. 662vta.); ello no ha sido objeto de cuestionamiento alguno y, por lo demás, entiendo que es lo que corresponde hacer, a la luz de las previsiones del art. 7 del CCyCN.-
Zanjada tal cuestión, debo focalizarme en el encuadre jurídico del tema.-
Llega apelada aquí la decisión que tuvo por configurado el vicio de lesión subjetiva y, consecuentemente, anuló los actos jurídicos que vincularon a las partes (compraventa y comodato) disponiéndose la restitución mutua de lo entregado (salvo la compensación por los daños admitidos).-
Es del caso recordar, entonces, que según lo establecía el art. 954 del Código Civil (norma que se concluyó que regía el caso) «Podrán anularse los actos viciados de error,
dolo, violencia, intimidación o simulación.
También podrá demandarse la nulidad o la modificación de los actos jurídicos cuando una de las partes explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra, obtuviera por medio de ellos una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación.
Se presume, salvo prueba en contrario, que existe tal explotación en caso de notable desproporción de las prestaciones.
Los cálculos deberán hacerse según valores al tiempo del acto y la desproporción deberá subsistir en el momento de la demanda. Sólo el lesionado o sus herederos podrán ejercer
la acción cuya prescripción se operará a los cinco años de
otorgado el acto.
El accionante tiene opción para demandar la nulidad
o un reajuste equitativo del convenio, pero la primera de estas
acciones se transformará en acción de reajuste si éste fuere
ofrecido por el demandado al contestar la demanda».-
Ahora bien, sobre tal preceptiva he dicho en la causa
nro. 42.389 (R.S. 494/99) que «los elementos técnicos del acto
lesivo en nuestro dispositivo legal son tres.-
Ellos son: a) Elemento objetivo, constituido por la
notoria desproporción de las prestaciones; b) el elemento
subjetivo de la víctima, conformado por la situación de
«necesidad», «ligereza» e «inexperiencia» de la misma, y c) el
elemento subjetivo del beneficiario, consistente en la
explotación de ese estado de inferioridad en que se encuentra
la parte afectada (de acuerdo: Moisset de Espanes, Luis, «Los
elementos de la lesión subjetiva y la presunción de
aprovechamiento», J.A. Doc. 1974, pág. 719; Di Cio, Alberto,
«La lesión subjetiva en el art. 954 del Código Civil», E.D.
40-703; Llambías, Jorge J., «Estudio de la reforma del Código
del Código Civil-Ley 17.711», págs. 62/63, ed. Jur. Arg. Bs.
As., 1969; Baglini, Elías, «IV Congreso Nacional de Derecho
Civil», Córdoba 1971, pág. 680; Carranza, Jorge, «El vicio de
lesión en la reforma del Código Civil», pág. 835 y sgs. cap.
II).-
Me he de detener en el análisis de cada uno de tales
elementos, y en tal entendimiento se encuentra lo siguiente:
1) Ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin
justificación. Cuadra entender que cuando el art. 954 habla de
desproporción evidente -«evidentemente desproporcionada» como
se inserta en el art. 21 del Código Suizo-, quiere significar
que son alteración del equilibrio cuando es manifiesta,
apreciable, perceptible, indudable, incuestionable. Y además
en cuanto la ley exige la «injustificación» de la actitud del
beneficiario, está determinando que la inequivalencia no debe
responder a una finalidad reconocible por el derecho. En otras
palabras: la desigualdad tendrá que ser de un grado tal, como
para que no deje dudas acerca de su existencia (Astuena, Norman
J., «La lesión como causal de nulidad o reajuste de los actos
jurídicos bilaterales», E.D. 45-961), o también cuando el
equilibrio no es ideal, existe desproporción (López de Zavalía,
Fernando «Teoría de los contratos», pág. 390, E.D. v. de
Zavalía, Bs. As., 1971).-
2) El elemento subjetivo de la víctima. El art. 954
enumera -como ya dije- tres pautas subjetivas, a saber: a)
Necesidad: en líneas generales o de ordinario, ese estado de
carácter económico, aunque no es indispensable que revista tal
naturaleza (véase: Ennecerus, Ludwig-Kipp, Theodor y Wolff,
Martín, «Derecho Civil-Parte General», t. I, vol. 2, pág. 371,
párrafo 179, nota 3, ed. Bosch, Barcelona, 1950).-
Por consecuencia, hay necesidad si se contrata
mediando peligro para la vida, para la salud, para el honor,
o en fin, para la libertad del perjudicado (conf. López de
Zavalía, Fernando, op. cit., pág. 393; Moisset de Espanes, Luis,
op. cit.; Astuena, Norman J., not. cit.).-
b) Ligereza: esta expresión incluida por el art. 138
del Código Alemán y 21 del Código Suizo es indudablemente la
que más polémica ha suscitado. En opinión, con un enfoque amplio
la fórmula utilizada por el Código es aceptable y quiere aludir
a «una situación patológica de debilidad mental», en la que
estarían comprendidos los supuestos que preve el art. 152 bis
del Código Civil, de donde el inhabilitado encuentra la tutela
debida, con relación a los actos otorgados antes de la sentencia
de inhabilitación, ya existiendo ese estado patológico
(Brebbia, Roberto, «IV Congreso de Derecho Civil», Córdoba,
1971, pág. 685; Moisset de Espanes, Luis, op. cit.). Pero no
es necesario para pergeñar el concepto de «ligereza» que se
llegue a esos extremos en el «déficit psicológico», toda vez
que basta que la anomalía genere -al celebrarse el negocio-
«falta de reflexión», «falta de un adecuado examen» (López de
Zavalía, Fernando, op. cit., pág. 393; Comp. Rieg, Alfred, «Le
role de la volonté dans l’acte juridique en droit civil Francais
et allamand», nro. 184, Libraire Gen. de Droit et de Jurispr.,
París, 1961).-
c) Inexperiencia: Se refiere a las personas que
contratan, poseyendo escasa cultura, analfabetismo, o que por
su juventud no han adquirido conocimiento suficientes de la
vida, o también cuando faltan nociones sobre costumbres o usos
locales no frecuentados (conf. Moisset de Espanes, Luis, op.
cit.; Carranza, Jorge, not. cit.; López de Zavalía, op. cit.,
pág. 393).-
Tanto la «ligereza» como la «inexperiencia»,
excluyen la «intención» del agente, mientras que el abuso de
la «necesidad», repercute sobre la «libertad».-
3) Elemento subjetivo del beneficiario: Está dado
por el aprovechamiento que hace de la situación de inferioridad
en que se halla la víctima del acto lesivo (Carranza, Jorge,
not. cit., pág. 845 y sgs.).-
Con las precisiones de orden sustancial que efectúo
en los párrafos que anteceden, toca ahora meritar las exigencias
«probatorias» de la lesión.-
Un trascendente sector de opinión -doctrinaria y
pretoriana-, que comparto, entiende que probada la
«desproporción» de las prestaciones -únicamente- se genera una
presunción «iuris tantum» sobre la existencia del vicio,
incumbiendo la carga de la prueba al que sostiene lo contrario
(conf. Buteler Cáceres, José A., op. cot., pág. 314, Arauz
Castex, Manuel «Derecho Civil-Parte General-Reforma de 1968,
leyes 17.711 y 17.940», pág. 126, ed, 1968, autores éstos que
no obstante critican la solución «de lege ferenda». En el mismo
sentido del texto, asimismo piensan Pérez Delgado, Jorge, «La
lesión y las circunstancias sobrevinientes al acto», Revista
Notarial, año 1968, nro. 766, pág. 944; Mosset Iturraspe, Jorge,
«Teoría General del Contrato», págs. 189/190, ed. Orbir,
Rosario, 1970, aunque luego modificó el criterio; Spota,
Alberto C. «Lesión subjetiva, una doctrina argentina», L.L.,
122-199; Borda, Guillermo A., «Lesión». E.D. 29-727; Carranza,
Jorge not. cit., pág. 846; Astuena, Norman J. not. cit. pág.
968; y entre otros: C. Nac. Civ., Sala B, mayo 21-976, en E.D.,
Diario del 20 de diciembre de 1976, nro. 4103), esta es la
solución por la que parece orientarse en mayoría la doctrina
alemana (Carranza, Jorge, not. cit. pág. 846)-«.-
Ahora bien, sentado todo ello, es menester pasar al
análisis de los elementos probatorios colectados en autos a
efectos de verificar si convergen, o no, los recaudos necesarios
para admitir la pretensión reconvencional, tal como lo ha hecho
el Sr. Juez de Grado.-
Advirtiendo, de antes que nada, que he de analizar
los elementos de prueba de acuerdo a la regla de la sana crítica,
haciendo mención o poniéndose énfasis sólo en aquellos que sean
esenciales para formar mi convicción (conf. arg. Art. 384 del
Cód. Procesal), y/o como ha dicho nuestro mas Alto Tribunal que
“como regla el Juez tiene el deber de apreciar la prueba lo que
no implica la obligación de referirse en detalle a cada uno de
los elementos aportados, SINO SELECCIONARLOS A FIN DE FUNDAR
EL FALLO en lo más fehaciente” (conf. SCBA, DJBA, t. 36, págs.
393 y 471, autos “Emmi c/ Carnevale, Agosto/53).-
Dicho esto, podemos emprender nuestro análisis en
orden a determinar si se ha probado la ventaja patrimonial
evidentemente desproporcionada y sin justificación que exige
la norma.-
Observemos, primero, qué fue lo acordado: el 14 de
Abril de 2011, M. le vendió a C. un inmueble, que aparece
identificado a fs. 10; la venta se realizó por ciento
veinticinco mil pesos, abonables del siguiente modo: mil pesos
en efectivo antes de firmar la escritura; siete mil pesos
mediante depósito bancario y el saldo en 58 cuotas mensuales
y consecutivas de los siguientes montos: 1 a 18, mil quinientos
pesos cada una; 19 a 38 dos mil pesos cada una y 39 a 58, dos
mil quinientos pesos cada una (fs. 10vta.); destaco, además,
que se pactó la mora automática y, para el caso de atraso, un
interés igual a la tasa pasiva del Banco Nación.-
Además, se declara que el comprador acepta la
transferencia y declara que se ha cumplido la tradición por la
posesión real recibida en el acto (fs. 11).-
Al día siguiente (15 de Abril de 2011) las partes
suscriben un comodato por un año, renovable pero que podría
resolverse a solicitud de las partes (fs. 14).-
O sea, el precio de la compra era de $125.000 pagadero
una parte hasta el momento de la escritura y el resto en cuotas.-
Ahora bien, es llamativo -inicialmente- que solo el
6,4% del precio se hubiera pagado al momento de la escritura
y que correlativamente se hubiera entregado la posesión del
bien.-
Es llamativo, además, que se hubiera pactado el pago
en 58 cuotas (es decir, algo menos que cinco años) sin haberse
pactado el pago de ningún tipo de interés para las mismas.-
Y no pierdo de vista (hecho de público y notorio
conocimiento) que el lapso comprendido para el pago de las
cuotas (2011-2016) fue un período de progresivo envilecimiento
y depreciación de nuestro signo monetario; con lo cual es mas
que sugestivo el pago con semejantes facilidades.-
Tampoco pierdo de vista que se ha pactado un interés sumamente bajo para el caso de incumplimiento (tasa pasiva del Banco Nación) y que, por el pago del saldo de precio, no se haya
establecido garantía alguna.-
Ahora bien, tenemos aquí un precio establecido en una compraventa rodeada de circunstancias bastante singulares.-
Es tiempo de pasar, ahora, al análisis del dictamen pericial traído, que ha sido objeto de puntual cuestionamiento por parte del apelante.-
Inicialmente quisiera recordar que en cuanto al valor probatorio de los dictámenes periciales, he compartido la opinión vertida antes de ahora en ésta Sala en expte.
«Sandoval, Felipe y otra c/ Alemany, Juan y otro», publicado en la Rev. L.L., 1987-C, págs. 98/113, del 18/12/869 (y conf. entre otros: Hernán Devis Echandía» en su «Compendio de la prueba judicial», anotado y concordado por Adolfo Alvarado Velloso), que señala en su t.II, pág. 132, como uno de los requisitos para la existencia jurídica del dictamen pericial,
«…Que el dictamen esté debidamente fundamentado. Así como el testimonio debe contener la llamada «razón de la ciencia del dicho», en el dictamen debe aparecer el fundamento de sus conclusiones. Si el perito se limita a emitir su concepto, sin
explicar las razones que lo condujeron a las conclusiones, el dictamen carecería de eficacia probatoria y lo misma será si sus explicaciones no son claras o aparecen contradictorias o deficientes. Corresponde al juez apreciar este aspecto del dictamen y, como hemos dicho, puede negarse a adoptarlo como prueba, si no lo encuentra convincente y, con mayor razón, si lo estima inaceptable; en ese caso debe ordenar un nuevo dictamen» «…El juez es libre para valorarlo mediante una sana crítica. Lo ideal es dejar la valoración del dictamen al libre criterio del juez, basado en su conocimiento personal, en las normas generales de la experiencia, en el análisis lógico y
comparativo de los fundamentos y de las conclusiones del dictamen, como se acepta en los modernos códigos de procedimientos y en todos los procesos nuestros. Es absurdo
ordenarle al juez que acepte ciegamente las conclusiones de los peritos sea que lo convenzan o que le parezcan absurdas o dudosas, porque se desvirtúan las funciones de aquél y se constituiría a éstos en jueces de la causa. Si la función del
perito se limita a ilustrar el criterio del juez y a llevarle al conocimiento sobre hechos como actividad probatoria, debe ser éste quien decida si acoge o no sus conclusiones»; así
también la jurisprudencia ha dicho que «…los jueces pueden apartarse de las conclusiones periciales, dando los fundamentos de su convicción contraria (conf. entre otros: S.C.B.A., DJBA, t. 16, pág. 221; Rev. L.L., t. 42, p. 122); «…es que el dictamen
de los peritos es sólo un elemento informativo sujeto a la aceptación y apreciación del juez» (S.C.B.A., A. y S., 1957-IV, p. 54; DJBA, t. 64, p. 153); «…las conclusiones a que arriba el perito no atan al juzgador de forma de sustituirse en sus facultades decisorias privativas» (Jofre-Halperín, «Manual», t. III,396, nro. 28; Morello «Códigos…», t. V, p. 586; y causas de esta Sala nro. 31.320, R.S. 227/85 y 36.432, R.S. 522/96).-
Recuérdese, además, que esta Sala ha puesto de manifiesto -reiteradamente- que «tratándose de una cuestión fáctica de orden técnico o científico es prudente atenerse al
dictamen del perito, si no resulta contradicho por otras probanzas, máxime cuando no existe duda razonable de su eficacia probatoria» (causa nro. 31.794 R.S. 18/95; en igual línea de pensamiento véase esta Sala en causa nro. 35.173, R.S. 114/96, entre otras) y que las discrepancias técnicas de las partes con las conclusiones del experto designado no son -por si solaselementos suficientes para apartarse de lo dicho por el experto
(arts. 384 y 474 del C.P.C.C.; esta Sala en causa nro. 48.539, R.S. 472/05, entre otras).-
Vayamos a la pericia.-
El experto (tasador, martillero y corredor público) informa un valor de venta para el año 2011 de $225.500 (ver fs. 514). Lo hace ponderando las características de las diversas
construcciones existentes en el inmueble (fs. 513vta./514); incluso aporta algunas fotos del mismo. Asimismo nos indica cuál era la tasa cobrada para créditos hipotecarios a Abril de 2011 (12,5% anual).-
A fs. 550/4 la parte actora presenta sus observaciones respecto de dicha labor pericial.-
El perito las replica a fs. 572/3; en cuanto a la ubicación del inmueble dice haberla tenido en cuenta y que si no fuera ello así, la tasación aumentaría en un 40%; en cuanto
al estado del inmueble dice que necesita un importante mantenimiento, pero que dicho mantenimiento es posible; en cuanto a la construcción, afirma que la de la planta baja no
es precaria, ni tampoco la de la planta alta, por mas que le falten terminaciones; insiste en los fundamentos de la tasación y en cuanto al destino de demolición, asevera que cualquier propiedad que no cumpla con las expectativas del comprador lo está y que la valuación fiscal no tiene sustento para los valores en el mercado de compra venta.-
Respecto de las explicaciones, nada dijo en su momento el hoy apelante.-
Ahora bien, mas allá de lo que el quejoso sostiene en sus agravios, lo cierto es que la pericia emana de profesional competente, se encuentra fundada y no existen en la causa
elementos objetivos (mas allá de la discrepancia subjetiva del hoy quejoso) que ameriten apartarse de la misma (arts. 384 y 474 del CPCC).-
Viene cierto que el inmueble no cuenta con la mejor ubicación, pero el perito así lo reconoce y sostiene que si la ubicación fuera otra, mayor sería el valor; en cuanto a las
construcciones, el experto es claro en cuanto a la necesidad de mantenimiento, pero también es claro en cuanto a que tal mantenimiento es factible y tampoco consideró el experto que el único destino posible del inmueble fuera la demolición.-
Consecuentemente, y desde mi punto de vista, bien ha hecho el Sr. Juez de Grado en ceñirse a las conclusiones periciales.-
Por lo demás, y ratificando lo ya decidido a fs. 757/759, no veo razón ni fundamento para disponer un reconocimiento judicial del inmueble, que poco agregaría, pues lo que ha de determinarse es el valor del mismo remontándose a varios años atrás, y no su valor actual; y, además, el perito ha tenido en cuenta las puntuales características del
inmueble.-
Entonces, el precio que se pagó $125.000 es claramente inferior al de mercado $225.500; puntualmente es poco mas que un 55%.-
Además, en un contexto en el cual aquella suma (inferior al precio de mercado) se pagaba en cuotas mensuales (por casi cinco años), y sin intereses. Nótese que, para ese
período y según nos informa el tasador, el interés por un crédito hipotecario era del 12,5% anual.-
El desbalance patrimonial que rodeó a la operatoria es, a mi juicio, muy evidente.-
Además, no es dato menor lo que M. vendía: la propiedad que había comprado en 1974 (ver fs. 11) y que había sido su vivienda durante 40 años, donde moraban además su hermana (de edad avanzada y enferma), su hija y nietos (ver dichos de la testigo C. y del testigo S. a fs. 482vta. y 483/vta., ambos vecinos de la zona).-
Esto, necesariamente, debe llamarnos la atención en orden a la apreciación del acto cuestionado y sus consecuencias, en sintonía con la situación (subjetiva) de los
intervinientes.-
Voy a abordar los planteos que el recurrente ha traído sobre el particular.-
En cuanto a las valuaciones fiscales, el tasador
(experto en el tema) ha sido claro en cuanto a que las mismas
no reflejan valores de mercado, aseveración razonable e incluso
acorde a lo que surge de las máximas de la experiencia (art.
384 CPCC).-
El hecho de que el precio pudiera haber sido fijado
de común acuerdo, no quita la desproporción; además, el tema
debe ser analizado en el ámbito de los subsiguientes recaudos
del vicio de lesión, como luego pasaré a ponderarlo.-
La circunstancia de que el vendedor pudiera seguir
ocupando el inmueble no justifica, desde mi punto de vista,
semejante desproporción de prestaciones (se pagaba poco mas de
la mitad, en cuotas por cinco años y sin intereses); mas aun
cuando el comodato en cuestión era por un año, renovable pero
también rescindible al solo pedido del propietario (art. 2285
C. Civil y cláusula sexta del comodato).-
Por otro lado, en cuanto a la adquisición del
inmueble para demolición, los arreglos que el testigo M. refiere
que estaba efectuando por encargo de C. (fs. 472/3vta.)
desvirtúan totalmente dicha postulación (arts. 384 y 456 del
ritual).-
Tampoco diluye la desproporción el hecho que el Sr.
M. haya seguido percibiendo los depósitos desde que, hasta tanto
no se resolviera la cuestión introducida vía reconvencional,
el vínculo seguía vigente; por lo demás, destaco que
inmediatamente luego de dictada la sentencia, el demandado
reconviniente se avino a la restitución dispuesta en el
decisorio, que consiente (ver fs. 686).-
Tengo entonces por demostrada la ventaja
patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación
que exige la norma.-
Queda por centrarnos, ahora, en el otro requisito
mencionado por el artículo: la necesidad, ligereza o
inexperiencia.-
Y aquí es donde entran en juego las condiciones
personales de la víctima.-
El Sr. M. contaba, al momento de suscribirse la
escritura de venta, con 87 años de edad.-
Esta sola circunstancia es ya un elemento a tener en
cuenta, conforme lo enseñan las máximas de la experiencia.-
Se decía, al respecto, en la causa nro. 57.754 (R.S.
113/10) frente a un planteo similar que las situaciones de edad
avanzada son presupuestas -en nuestro enconfrado
constitucional- como desniveladoras respecto de las personas
mas jóvenes (art. 75 inc. 23 Const. Nac., 36 Const. Pcial.).-
En efecto: los adultos mayores son, o deberían ser,
en nuestro ámbito jurídico destinatarios de una especial
protección estatal.-
Ello involucra todos sus estamentos (poderes
administrador, legislativo y poder judicial); en lo
específicamente jurisdiccional, ello se dará en los diversos
casos que el juzgador tenga para resolver y su materialización
dependerá de cada cuestión que se presente y sus exigencias
específicas.-
Quiero significar, con esto, que la especial
protección a este particular grupo etáreo (al igual que acontece
con niños, niñas y adolescentes) es obligación específica del
Estado, impuesta por la Constitución, incluso ya antes de la
suscripción de la Convención Interamericana sobre la
protección de los derechos humanos de las personas mayores (y
actualmente reforzada por dicha Convención).-
Ahora, cómo se la materialice, dependerá de las
circunstancias del caso.-
En algunos supuestos, mediante tutelas
diferenciadas (para hacer mas pronta o específica la prestación
jurisdiccional); en otros, mediante los ajustes
procedimentales razonables; y, finalmente, cuando se
encuentren involucradas cuestiones de fondo como las que aquí
se debaten, teniendo muy presentes -al juzgar- las puntuales
circunstancias del caso en lo que hace a la subjetividad de las
personas.-
Esto, en realidad, no es mas que la aplicación de la
directriz del art. 171 in fine de la Constitución Provincial,
en cuanto nos manda a aplicar la ley teniendo presente las
concretas -y vivificantes- circunstancias del caso.-
¿Qué quiero significar con esto?
Que no puede tratarse (so pena de violentar el
principio de igualdad) un caso que involucre a un adulto mayor
sin tener presente tal circunstancia.-
Obviamente, en ciertos casos ello no tendrá ninguna
influencia en la decisión, pero en otros su relevancia será de
suma trascendencia.-
Entonces, el juzgamiento de las circunstancias
subjetivas de la persona (necesidad, ligereza o inexperiencia),
en el caso de la lesión subjetiva, debería hacerse -siempreen
clave constitucional y convencional.-
Esto no es solo patrimonio del CCyCN, en tanto la
Constitución -y las Convenciones- precedían a tal cuerpo
normativo, como también lo precedían la específica protección
que, a los adultos mayores, debía dispensarse por imperio
constitucional.-
Efectuada esta introducción, vuelvo al caso para
destacar que el Sr. M. tenía -al momento de concretarse la
operación- 87 años.-
Veamos qué otros elementos nos ofrece el proceso en
cuanto a su persona.-
Su morada (la que vendió al actor reconviniente) era
de características mas bien modestas (véase, al respecto, el
informe del tasador, las fotografías que adjuntó e incluso las
piezas de fs. 102/6); esto nos da un indicio (art. 163 inc. 5
CPCC) de falta de pudiencia económica; la testigo Chali,
corroborando esto, nos dice que «M. salía y juntaba cartones
y botellas», lo que no le gustaba a su hija (fs. 482vta.); nuevo
indicio corroborante de una situación económica apremiante
(según las máximas de la experiencia una situación económica
holgada o siquiera buena descartaría este tipo de
actividades).-
Era, al momento de suscribirse dicho acuerdo, de
estado civil soltero; la perito psicóloga lo identifica como
viudo (ver fs. 373), conviviente con una hermana también mayor,
su hija y nietos (fs. 482vta.).-
Se encontraba jubilado (fs. 495, 502).-
Me direcciono, ahora, al análisis a lo atinente a su
estado de salud.-
Ello no sin antes advertir, y resaltar, la oposición
del actor reconvenido para la realización de estas pruebas (ver
fs. 254).-
¿Y por qué capitalizo esto?
Porque desde esta Sala hemos resaltado el valor
probatorio de la conducta desarrollada en el proceso por las
partes (indicio endoprocesal; art. 163 inc. 5 CPCC; esta Sala
en causa nro. 48219 R.S. 705/03, entre infinidad de otras).-
Entonces, la oposición a la realización de una prueba
(cuando es infundada) la podemos tomar como indicio contrario
a la parte que se opuso, si en definitiva dicha prueba arroja
resultados útiles y relevantes.-
O sea, se opone a la prueba porque se sabe (o se teme)
que su resultado le sea desfavorable.-
Y eso es lo que aconteció aquí, como ya lo veremos.-
Concluyo, entonces, que el apelante se opuso
fervientemente a dichas pruebas justamente para que su
resultado no arrojara luz sobre la salud psicofísica de M..-
Dicho esto, veamos qué datos nos ofrece la pericia
psicológica (fs. 373/4vta. y sus explicaciones de fs.
399/400).-
Dice la experta que se presenta con edad aparente
acorde con la cronológica, cortés en el trato y colaborativo.-
Destaca su mirada entre fija y vacilante,
percibiéndolo a veces confuso y desorientado por breves
instantes; aparente desorientación en tiempo y espacio;
alteración de la capacidad de registrar, almacenar y recuperar
información nueva y dificultad para prestar atención a mas de
un estímulo a la vez; remarca la mayor dificultad para recobrar
información sobre hechos recientes, con confusiones e
imprecisiones sobre la secuencia de los eventos en los últimos
cinco años.-
La experta nos habla del certificado de discapacidad
que presentó el Sr. M. y que data del año 2002, por una cuestión
visual.-
La perito destaca que ante la problemática auditiva,
visual y la detección de escasos recursos simbólicos, la
selección de técnicas fue muy acotada.-
Refiere todas las dificultades del proceso
psicodiagnóstico; así, problemas visuales por los cuales no
pudo completar el test de Bender; además en cuanto al
cuestionario MMPI-2, no se pudo llevar a cabo porque el Sr. M.
refirió no comprender las preguntas.-
El test «Mini Mental» (cuyas limitaciones la perito
describió) arrojó como resultado «demencia moderada»; refiere
la necesidad de llevar a cabo pruebas neurológicas para realizar
el diagnóstico definitivo.-
Incluso indica la perito que si bien el Sr. M. sabía
para qué iba en la primer entrevista, en la segunda y tercera
afirmó no recordar que había estado en el consultorio.-
Dice la perito que «no puede deslindarse por la falta
de material a analizar, si estamos frente a una personalidad
inmadura con escasos recursos simbólicos o esto que se advierte
fenomenológicamente, es efecto de una personalidad que ha
recibido el impacto de alguna enfermedad neurológica-cognitiva
que le ha producido deterioro y menoscabo de sus aptitudes».
Insiste la perito en el resultado del test Mini
Mental que destaca una «sospecha» de alteración, pero que debe
ser confirmada con otras técnicas, de una especialidad diversa
y refiere la imposibilidad de contestar varios puntos de
pericia.-
A fs. 381/4 el actor reconvenido observa la pericia
y le pide explicaciones, que son evacuadas a fs. 399/400.-
Allí la perito refiere que no puede saberse a ciencia
cierta si en Abril de 2011 el Sr. M. padecía alguna alteración
psíquica; tampoco pudo precisar un cuadro psíquico al momento
de la peritación.-
Dice la experta que «habida cuenta del resultado que
arroja la pericia, no se ha podido definir el cuadro psíquico
que el evaluado presenta, debido a que es necesario delimitar
si las alteraciones son estructurales o funcionales. Esta
perito no es médica neuróloga ni psiquiatra, por lo tanto su
intervención se realizó estrictamente respecto del campo que
le atañe, que es el de la Psicología».
En concreto, la perito refiere la necesidad de
intervención de un neurólogo.-
Esto nos sitúa frente a una problemática bastante
singular: la sugerencia, por parte de un profesional, de la
actuación de otro, de diversa incumbencia, frente a la
reconocida por el experto imposibilidad de expedirse.-
Cuestión frecuente en varias áreas, y en especial en
lo psicológico, cuando se busca -por ejemplo- descartar
organicidad o cuestiones físicas.-
Ahora bien, este tipo de situaciones inserta una
concreta problemática en la tramitación, pues ello no está
previsto en el Código Procesal.-
Y, como bien lo sabemos, el ritual es claro al
delinear los momentos de ofrecimiento probatorios (art. 484
CPCC, para el juicio sumario).-
Entonces, cuando el perito «sugiere» la actuación de
un profesional de otra área del conocimiento, las partes ya no
están en condiciones (principio de preclusión) de ofrecer
nuevas pericias.-
Podrá replicarse a lo que vengo exponiendo que es un
problema de incumbencias y de deficitaria instrucción
probatoria; y en algunos casos puede ser así, cuando es
manifiesto el error en el ofrecimiento de parte y en la
especialidad propuesta (art. 458 CPCC).-
Pero hay supuestos fronterizos, donde la cuestión
aparece recién en ocasión de llevar a cabo el dictamen.-
Que, según lo veo, es lo que aquí ha sucedido: la
actuación de un psicólogo era, prima facie, idónea a efectos
de dilucidar lo atinente al estado mental; y es la psicóloga
quien, luego de administrar -o intentar- algunas técnicas, hace
referencia a la necesidad de convocar a otro profesional, cuando
ya había pasado la oportunidad para que las partes pudieran
ofrecer tal prueba.-
El temperamento a adoptar, desde la jurisdicción,
dependerá de las circunstancias de cada caso; en algunos
supuestos hará falta alguna prueba complementaria (lo que podrá
subsanarse acudiendo a las medidas para mejor proveer) o en otro
bastarán las constancias del proceso (sin necesidad de estar
provocando dilaciones) acudiendo a otros medios de prueba o,
incluso, valiéndose de otros mecanismos del proceso (carga de
la prueba, indicios y presunciones, etc.).-
Y ello, desde mi punto de vista, es lo que acontece
en este caso; como luego lo seguiré argumentando.-
Dejo por un momento de lado el aspecto psíquico y paso
al físico.-
Según se informa en la pericial de fs. 561/2vta. el
Sr. M. padece maculopatía senil bilateral, es decir una
patología visual; en sus explicaciones (fs. 579) el perito nos
dirá que ello implica una grave disminución visual, lo que
conlleva la imposibilidad de valerse por si mismo; dice además
el experto que si bien no puede tener certeza del estado de M.
a Abril de 2011 por los certificados médicos aportados y el
estado actual del demandado, es verosímil que a dicha fecha
tuviera la patología.-
Ello es, a mi juicio razonable, por el hecho de haber
detectado el perito una patología en la actualidad y existir
un certificado de discapacidad que se remonta al año 2002 (arts.
384 y 474 del CPCC).-
Dicho todo esto me queda ahora, por ver la prueba
testimonial.-
En tal sentido, los dichos de la testigo C. son
elocuentes en el sentido que «M. se fue deteriorando y viviendo
abajo cuando falleció D. un hijo de él, después de un tiempo
falleció su otra hija y eso como que lo fue, no se que palabra
utilizar deprimiendo, su estado de animo fue desmejorando» (fs.
482vta.).-
Aquí me detengo para recapitular: tenemos al Sr. M.
con 87 años de edad al momento de celebrarse la venta (con todo
lo que ello implica), de una condición económica muy modesta
y con una patología visual considerable; todo esto está fuera
de dudas pues se encuentra acreditado en el proceso.-
En cuanto a su situación y estado mental, la perito
psicóloga no ha podido expedirse, pero no por razones vinculadas
con la conducta o actividad procesal del demandado
reconviniente; con todo la perito -a cuatro años de los hechosencuentra
ciertas patologías mentales concretas, que describe
e informa.-
Además, la testigo C. ha sido clara en cuanto a la
situación de M.; obviamente (porque es testigo y no perito) no
puede hacerlo desde lo técnico, pero sí desde su apreciación
-cotidiana y de cercanía- nos habla de una persona deteriorada,
que se fue viniendo abajo y deprimida (arts. 384 y 456 del
CPCC).-
Me parece, entonces, que lo mas fehaciente es que las
patologías de las que nos habla la perito existieran al momento
de celebrarse la venta.-
Aquí los datos se vuelven circulares,
retroalimentándose y calzando a la perfección: una persona en
estas condiciones, vende su casa (la que ocupó por 40 años y
en la que incluso viven hijos y nietos) por un precio y en unas
condiciones marcadamente desfavorables (a poco mas de la mitad
de su valor).-
De este modo, y desde mi punto de vista, las
condiciones de la venta actúan en el caso indiciariamente como
corroboración del aspecto subjetivo (art. 163 inc. 5 CPCC).-
Incluso, y si alguna duda existiera, deberíamos
resolverlo en favor de la persona cuyo estado de vulnerabilidad
ha quedado acreditado y a la cual debe dispensársele especial
protección estatal.-
Entonces, si el cúmulo de evidencia arroja como
posibilidad por demás razonable de que el estado psicofísico
al momento del hecho pudiera haber estado desmejorado o no haber
sido óptimo, y no hay razón suficiente para considerar lo
contrario, es la antedicha la conclusión preferible.-
Por lo demás, no quiero dejar de referirme (para que
no parezca preterido) a los dichos de los testigos Casazza (fs.
470/1), M. (fs. 472/3vta.), R. (fs. 474/5), R. (fs. 476/7) y
M. (fs. 480/481vta.).-
C. es el agrimensor que intervino; de sus dichos no
extraigo ningún dato de relevancia.-
M. reconoce tener una relación con el Sr. C., que le
brinda trabajo de albañilería (changas); esta relación amerita
apreciar sus dichos con estrictez (art. 456 CPCC, esta Sala en
causa nro. nro. 31.150 R.S. 402/93, entre otras).-
Refiere los trabajos que realizó en el inmueble y
relata como M. le habría dicho que se iba a ir al Chaco como
consecuencia de la venta; que la relación entre M. y C. era buena
y que M. le dijo que había vendido.-
Ciertamente, que M. le hubiera referido la
realización de la venta, no excluye que se den las condiciones
para que se configure la lesión subjetiva, con lo cual estas
aseveraciones de M. en nada empecen la conclusión a la que
llegué.-
Lo propio sucede con los dichos de R. y R.
(empleados del actor reconvenido) en cuanto a que M. quería
vender.-
Finalmente, en cuanto a los dichos de M. sucede lo
mismo; ella era empleada de otro de los co demandados (el
notario) por lo que aprecio sus dichos con estrictez, dada su
incidencia y los potenciales efectos que sus manifestaciones
podrían tener respecto de su principal (arts. 384 y 456 del
CPCC).-
Ella misma nos dice que quien fue a consultar por la
escritura fue C. (fs. 480vta.); por lo demás, en cuanto a la
comprensión de M. acerca del acto (la testigo dice que tenía
«toda la comprensión») -ver fs. 480vta./481-, pero no surge de
autos cual sería la calificación profesional de la deponente
para efectuar semejante aserto; y, aquí lo fundamental, los
dichos de la testigo se contraponen con el cúmulo de elementos,
objetivos y convincentes, que anteriormente he analizado con
detenimiento. Tengo concluida, con apoyatura en las
conclusiones de expertos, la imposibilidad de M. de valerse por
si mismo (lo cual incluso no es irrazonable dada su edad) con
lo cual no me parecen convincentes los dichos de la testigo en
lo que hace a las consultas que, según dice, iba a efectuar a
la notaría.-
En suma, está probada en autos la manifiesta
desproporción entre lo abonado y el precio del inmueble; está
probado, además, que el Sr. M. se encontraba en una situación
subjetiva de vulnerabilidad que, si bien no implicó una falta
total de discernimiento, perfectamente puede encuadrarse en las
de ligereza e inexperiencia que menciona el art. 954.-
Viene cierto que para la configuración de la lesión
subjetiva habría que emplear, por regla, un criterio mas bien
estricto; pero ese criterio no puede ser demasiado severo cuando
están en juego derechos de personas vulnerables (adultos
mayores) so pena de emitir una decisión constitucionalmente
reprochable.-
Con todo, y en el caso, aun aplicando un criterio no
muy laxo, la desproporción es muy evidente y las condiciones
subjetivas del actor, están bien probadas.-
Ello, en el contexto de la norma enunciada, habría
presumir la explotación, sin que surjan pruebas en contrario.-
Corroborando lo expuesto, y terminando de coronar
esta conclusión, tenemos que actor (titular de un
emprendimiento empresarial) y demandado habían sido vecinos
durante mucho tiempo; ello, indudablemente, permitía dos cosas:
apreciar el estado del Sr. M. por parte del Sr. C. e inspirar
en el adulto mayor una confianza (propia de los años); no en
vano el testigo M. mencionó que la relación entre ellos era buena
(fs. 472vta.).-
Se daban, entonces, todas las circunstancias
propicias para que se llevara a cabo un acto en el cual las
ventajas obtenidas por el actor reconvenido eran
manifiestamente desproporcionadas respecto de la
contraprestación que recibiría el Sr. M..-
Y no es dato menor, incluso, que el primero, al tener
noticia de la reconvención, no haya intentado siquiera
dinamizar la petición que le permitía efectivizar el art. 954
en cuanto al reajuste de las prestaciones.-
Por lo demás, y ya cerrando, noto una circunstancia
muy significativa que también hace a la conducta contractual
de las partes, mas específicamente del actor; es que el inmueble
de autos ha sido constituido como bien de familia en Agosto de
2012 (ver fs. 566); ante ello, me pregunto ¿qué es lo que llevó
al adquirente a efectuar tal constitución, siendo dueño de otros
inmuebles? ¿por qué, justamente, se ha constituido en bien de
familia el inmueble objeto de esta controversia?; obviamente
que este dato, solitariamente apreciado, indicaría poco, pero
en el concierto de las constancias de autos (precio irrisorio,
vendedor vulnerable, comprador cercano) parece bastante
demostrativo de un intento de sustraer el inmueble a eventuales
agresiones patrimoniales.-
Recapitulando, y a tenor de lo expuesto, entiendo que
se han acreditado debidamente en autos los diversos recaudos
que hacen a la configuración del vicio de lesión subjetiva
contemplado por el art. 954 del Código Civil.-
Entiendo entonces, por todo lo dicho, que bien ha
hecho el Sr. Juez de Grado en rechazar la demanda y acoger la
reconvención y es por ello que promoveré la confirmación del
fallo apelado en todo cuanto ha sido materia de agravio, con
imposición de costas al apelante vencido (art. 68 del CPCC).-
IV.- CONCLUSION
Si mi propuesta es compartida se deberá confirmar el
fallo apelado en todo cuanto ha sido materia de agravio, con
imposición de costas al apelante vencido (art. 68 del CPCC).-
Lo expuesto me lleva a votar en la cuestión propuesta
por
LA AFIRMATIVA
A la misma cuestión, el Señor Juez Doctor JORDA, por
iguales consideraciones y fundamentos a los expuestos
precedentemente, adhiere votando en el mismo sentido que el Dr.
Gallo.-
Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la
siguiente:
S E N T E N C I A
AUTOS Y VISTOS: CONSIDERANDO: Conforme al resultado
obtenido en la votación que instruye el Acuerdo que antecede,
SE CONFIRMA el fallo apelado en todo cuanto ha sido materia de
agravio, con imposición de costas al apelante vencido (art. 68
del CPCC), difiriéndose la regulación de honorarios
profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 ley 14.967).-
REGISTRESE. NOTIFIQUESE. DEVUELVASE.-
Dr. JOSÉ LUIS GALLO Dr. ROBERTO CAMILO JORDA
Juez Juez
Ante mí: Dr. GABRIEL HERNAN QUADRI
Secretario de la Sala Segunda de la
Excma. Cámara de Apelación en lo Civil
y Comercial del Departamento Judicial
de Morón